Недвижимость всегда была одним из главных инвестиционных инструментов среди наших соотечественников. Однако сегодня целесообразность таких вложений вызывает много сомнений. Конечно, купленная квартира никуда не исчезнет, однако за 2024 год стоимость московского жилья практически не изменилась.

По данным аналитического портала Irn.ru, в декабре 2024 года средняя цена кв. м жилья в Москве составляла 270,45 тыс. рублей, увеличившись за 12 месяцев всего на 50 рублей. На фоне депозитных вкладов, где ставки достигают 24%, такой прибыток кажется ничтожным.

Сложность текущего момента на рынке недвижимости состоит в том, что сейчас нужно инвестировать не в сегменты, а в конкретные проекты

«Но какими бы привлекательными сегодня ни казались депозиты, они работают на короткий срок и очень зависят от финансовой политики ЦБ и других рыночных факторов, которые могут быстро меняться, – рассуждает заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group Марина Гостева. – И для россиян, привыкших к периодическим кризисам, недвижимость остается наиболее надежным инструментом».

Тем более, что средняя цена кв. м аналогична средней температуре по больнице: одни сегменты недвижимости падают в цене, другие – демонстрируют существенный рост.

«Сложность текущего момента на рынке недвижимости состоит в том, что сейчас нужно инвестировать не в сегменты, а в конкретные проекты, – замечает генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. – В рамках одного и того же сегмента объекты могут быть как перспективными, так и высоко рисковыми, ведь доходность сильно зависит от конкретных условий, которые определяются масштабом проекта, локацией, регионом и многими другими факторами».

В поисках точек роста в российской недвижимости мы опросили экспертов рынка недвижимости. Аналитики девелоперской компании «Галс-Девелопмент» предлагают обратить внимание на элитный сегмент, продажи в котором в 2024 году выросли в 1,5 раза в отличие от массового сегмента, где спрос серьезно упал в связи с отменой льготных ипотечных программ.

Инвесторам стоит обратить внимание на люксовую недвижимость, но только не Москвы, а Санкт-Петербурга

Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков отмечает, что инвесторам стоит покупать жилье на этапе котлована. «Приобретая квартиру или апартаменты на ранней стадии строительства, можно не только перепродать лот на более поздних этапах, но и начать получать пассивный доход, сдавая жилье в аренду, стоимость которой в столице выросла за прошедший год на 20-30%», – рассуждает он.

Старший партнер Vysotsky Estate Тамара Высоцкая согласна, что инвесторам стоит обратить внимание на люксовую недвижимость, но только не Москвы, а Санкт-Петербурга. Ее мнение подтверждает и исследование NF Group. Аналитики консалтинговой компании зафиксировали на первичном рынке элитного жилья Петербурга существенное сокращение объема предложения и значительный рост цен. Предложение за прошлый год сократилось на 30%, достигнув исторического дна в 73,9 тыс. кв. м (всего 590 лотов), а средняя цена кв. м, в свою очередь, выросла на 26%, достигнув отметки 793 тыс. рублей.

Директор аналитического департамента Nikoliers Людмила Герлиц согласна, что и в Москве, и в Санкт-Петербурге даже при сохранении высокой ключевой ставки спрос на элитную недвижимость останется на уровне прошлого года. Тем более, напоминает она, что многие застройщики предлагают различные программы рассрочек, в том числе на готовое жилье, что позволяет приобретать недвижимость, сохраняя часть средств на вкладах, и пользоваться процентами. В агентстве курортной недвижимости Golden Brown Group советуют обратить внимание на Калининград, где за 2024 год спрос на дорогие квартиры вырос на 15%.

А Ольга Гусева полагает, что сегодня фокус инвесторов должен смещаться от жилой недвижимости в сторону мультифункциональных проектов, – включающих как жилые, так и иные типы объектов, – причем не только социальных и классических коммерческих, но и производственных, научно-образовательных. «На расстоянии 400 км от Москвы практически везде ощущается нехватка индустриальной недвижимости, – рассуждает она. – Скажем, в Тюменской области явно не закрыта потребность в light industrial и складских объектах, такая же ситуация в Кемеровской области, Екатеринбурге».

Офисы, как и жилые объекты, до сих пор остаются наиболее понятным активом для максимально широкого числа инвесторов

Однако Марина Гостева уверена, что инвестировать нужно не в склады, а в офисную недвижимость. «Еще год назад многие эксперты прогнозировали, что складской сегмент обгонит офисный по продажам, но, судя по итогам 2024 года, этого не случилось, – говорит она. – А офисы, как и жилые объекты, до сих пор остаются наиболее понятным активом для максимально широкого числа инвесторов». Эксперт считает, что сегодня можно вкладывать деньги в проекты редевелопмента, расположенные в центре Москвы.

«В ближайшем будущем максимально остро проявится нехватка предложения в этом сегменте, так как количество зданий в центре, подходящих под офисный редевелопмент, ограничено», – рассуждает она.

С ней согласен управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры» Алексей Алешин, который замечает, что в настоящее время рынок офисной недвижимости на подъеме, а вакансия в указанных классах по лотам, предназначенным для аренды, составляет около 5%.

«В популярных деловых районах пустующих помещений почти нет. Офисы в них, - рассказывает управляющий директор “Товарищества Рябовской Мануфактуры”, - ценный актив для инвесторов, который дорожает год от года и одновременно приносит пассивный доход от аренды. И окупаются офисы гораздо быстрее, – считает эксперт. – Одна из стратегий – приобретать офисные блоки, когда бизнес-центр только выходит на рынок или находится на ранних стадиях строительства, тогда стоимость активов может вырасти до 40%, и эта цифра гораздо выше, чем процент по банковским вкладам».

Из локаций, по его мнению, наиболее интересны крупные деловые кластеры столицы: Москва-Сити (на фото выше), Ленинградский, Павелецкий, а также активно растущий Даниловский район. «Из-за дефицита кадров во всех отраслях экономики бизнес уже сейчас прилагает больше усилий, чем обычно, чтобы сохранить свою команду, – продолжает Алексей Алешин. – Поэтому для потенциальных резидентов местоположение и окружение БЦ при прочих равных может стать решающим фактором при выборе офиса».